Le décret Pinel

Le décret de la loi Pinel n° 2014-11-1317 est apparu le 3 novembre 2014. Son objectif ? Améliorer les rapports entre locataires et bailleurs. Voici un aperçu sur les principaux points nécessitant une définition de ce décret de la loi Pinel.

Les limites des charges récupérables

L’article R-145-35 du Code du commerce précise les charges qui ne peuvent plus être destinées à la personne prenant un bail commercial :

1° : Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du Code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;

Les grosses réparations font référence à celles liées à la solidité, structure et préservation de l’immeuble.

2° : Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la règlementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent ;

Les travaux destinés à remédier à la vétusté de l’immeuble ne peuvent être imputés au bailleur que s’ils entraînent d’importantes réparations. Idem pour les travaux de mise en conformité. Le bailleur peut donc mentionner une clause selon laquelle le coût des travaux est à la charge du preneur si ces travaux n’entrent pas dans la liste des réparations mentionnée dans l’article 606 du Code civil.

3° : Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble ; toutefois, peuvent être imputées au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ; 

Le bailleur peut donc affecter au locataire la taxe foncière et d’autres taxes additionnelles comme celle d’enlèvement des ordures ménagères.

4° : « Les honoraires du bailleur liés à la gestion du loyer du local ou de l’immeuble faisant l’objet du bail. »

Ce texte a également mis en avant les charges qui ne peuvent plus être imputées au locataire : les honoraires et les réparations indiquées à l’article 606 du Code civil.

Cependant, au dernier alinéa de l’article R145-35 du Code du commerce, une exception est mentionnée :

« Ne sont pas comprises dans les dépenses mentionnées aux 1° et 2° celles se rapportant à des travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique ».

La répartition des charges récupérables

Dans l’article L.145-40-2 alinéa 5 du Code de commerce est stipulé :

« dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputé au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d’informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires. »

Le décret ajoute également (article R. 145-35-5° du Code de commerce) :

« Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires. La répartition entre les locataires des charges, impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l’ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires ». 

Le terme « ensemble immobilier » fait référence aux centres commerciaux ou à un immeuble en copropriété où plusieurs locaux commerciaux sont loués. Dans un ensemble immobilier incluant différents locataires, les travaux et charges doivent être répartis dans le bail.

Au moment de conclure le bail (et tous les 3 ans), le bailleur doit informer le locataire sur :

• Les travaux prévisionnels qu’il souhaite réaliser dans les 3 ans ainsi que le budget prévisionnel.
• Les travaux prévisionnels qu’il souhaite réaliser dans les 3 ans ainsi que le budget prévisionnel.

Si le locataire demande des documents justifiant la somme des travaux, le bailleur devra les lui communiquer.

Le texte stipule également qu’au cours du bail, le bailleur doit informer le locataire des éventuelles modifications de répartition de charges entre les différents locataires. En revanche, nous ne savons pas si une modification minime doit faire l’objet d’une information ou si uniquement les éléments permettant de modifier la répartition des charges sont concernés.

Le décret d’application de l’article L145-40-2 du Code de commerce est entré en vigueur le lendemain de sa publication, soit le 6 novembre 2014. L’application de ses nouvelles modalités a donc commencé à partir de cette date.